Tributação Imobiliária: O que muda com a Reforma Tributária?

A Reforma Tributária está promovendo uma das maiores mudanças já realizadas no sistema de impostos brasileiro. O mercado imobiliário está entre os setores mais impactados, exigindo atenção de investidores, proprietários de imóveis, corretores, imobiliárias, construtoras e incorporadoras. Então, como fica a tributação imobiliária?

Embora muitas mudanças sejam graduais, o período de transição iniciado em 2026 já exige planejamento para evitar aumento de custos e aproveitar os benefícios previstos na legislação.

Neste artigo, você entenderá de forma simples tudo sobre a tributação imobiliária em 2026 e 2027.

Em seguida, confira:

O que muda na tributação imobiliária?
Cronograma da Reforma para o setor imobiliário
Pessoas físicas serão afetadas?
CIB: fiscalização mais intensa
Tributação dos aluguéis
Venda de imóveis e ganho de capital
Situações isentas de IR
Como funciona a tributação das imobiliárias?
Atividades imobiliárias fora do Simples Nacional
Aproveitamento de créditos
Como a Reforma afeta investidores imobiliários?
Planejamento tributário indispensável
Perguntas Frequentes

Boa leitura!

O que muda na tributação imobiliária com a Reforma Tributária?

A Emenda Constitucional nº 132/2023 e a Lei Complementar nº 214/2025 criaram um novo modelo de tributação baseado em dois tributos:

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços);
• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços).

Além disso, esses tributos substituirão gradualmente impostos como:

• PIS;
• Cofins;
• ICMS;
• ISS.

A transição ocorrerá entre 2026 e 2033, mas diversas regras já começam a produzir efeitos a partir de 2026.

Cronograma da Reforma Tributária para o setor imobiliário

2026

Ano de testes dos novos tributos:

• CBS experimental de 0,9%;
• IBS experimental de 0,1%;
• sem aumento efetivo da carga tributária.

2027

Início da implementação prática da CBS.

Desse modo, as empresas do setor imobiliário começam a conviver com o sistema atual e o novo modelo simultaneamente.

2029 a 2032

Redução gradual de ICMS e ISS.

2033

Conclusão da transição e funcionamento integral do novo sistema.

Pessoas físicas também serão afetadas?

Sim. De fato, uma das maiores novidades da reforma é que determinadas pessoas físicas poderão ser consideradas contribuintes de IBS e CBS quando realizarem operações imobiliárias de forma frequente ou em volume relevante.

Pois o objetivo é evitar que atividades com características empresariais sejam tratadas como simples operações particulares.

Exemplo Prático

Imagine um investidor que possui diversos apartamentos destinados à locação, bem como, ele recebe aluguéis mensalmente em grande escala.

Assim, dependendo das regras de enquadramento definidas pela legislação complementar, ele poderá ter obrigações tributárias semelhantes às de uma empresa.

Por isso, investidores imobiliários devem acompanhar atentamente as regulamentações dos próximos anos.

Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): fiscalização mais intensa

Outro ponto importante da reforma é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).

Isto é, o sistema permitirá maior integração entre:

• Receita Federal;
• cartórios;
• municípios;
• estados.

Portanto, o cruzamento de informações ficará mais eficiente.

O que isso significa?

Desse modo, operações como:

• compra e venda;
• recebimento de aluguéis;
• transferência de imóveis;
• integralização de imóveis em empresas;

terão monitoramento mais rigoroso.

Com efeito, erros de declaração poderão ser identificados com maior facilidade.

Tributação dos aluguéis em 2026 e 2027

Para a maioria dos proprietários, pouca coisa muda imediatamente.

Sendo assim, quem possui poucos imóveis para locação continuará recolhendo:

• Imposto de Renda Pessoa Física;
• Carnê-Leão quando aplicável.

As despesas permitidas continuam reduzindo a base tributável, por exemplo:

• condomínio;
• IPTU;
• comissão da imobiliária.

Exemplo

Aluguel recebido: R$ 3.500

Despesas pagas pelo proprietário:

• IPTU: R$ 250
• Condomínio: R$ 600
• Comissão imobiliária: R$ 350

Base tributável:

R$ 3.500 – R$ 1.200 = R$ 2.300

Dessa forma, o imposto será calculado sobre R$ 2.300.

Venda de imóveis: continua existindo imposto sobre ganho de capital?

Sim. Certamente, a Reforma Tributária não alterou as regras do Imposto de Renda sobre ganho de capital até 2027.

O contribuinte, a saber, continua pagando imposto quando vende um imóvel por valor superior ao custo de aquisição.

Como reduzir legalmente o imposto?

Primeiramente, podem ser incorporados ao custo do imóvel:

• ITBI;
• escritura;
• registro;
• corretagem;
• reformas comprovadas;
• ampliações documentadas.

Afinal, quanto maior o custo comprovado, menor tende a ser o ganho de capital tributável.

Situações que continuam isentas de IR

Venda do único imóvel até R$ 440 mil

A isenção permanece válida quando:

• o imóvel é o único bem do proprietário;
• o valor de venda não ultrapassa R$ 440 mil;
• não houve utilização do benefício nos últimos cinco anos.

Compra de outro imóvel residencial

O ganho também pode ser isento quando o valor da venda é reinvestido em outro imóvel residencial localizado no Brasil em até 180 dias.

Exemplo

Venda de imóvel:

R$ 700 mil

Aquisição de novo imóvel residencial:

R$ 700 mil em até 180 dias.

Logo, há a possibilidade de isenção do ganho de capital, observadas as regras da Receita Federal.

Como funciona a tributação das imobiliárias?

Em primeiro lugar, é bom saber que a tributação depende da atividade exercida.

Corretagem e intermediação

Empresas que atuam na intermediação de compra, venda e locação normalmente podem optar pelo Simples Nacional.

Atualmente a tributação costuma ocorrer pelo Anexo III.

Administração de imóveis

Empresas que administram patrimônios e condomínios precisam observar o Fator R.

Contudo, quando o Fator R for igual ou superior a 28%, a tributação normalmente permanece no Anexo III.

Por outro lado, quando ficar abaixo desse percentual, a empresa pode ser tributada pelo Anexo V, com alíquotas mais elevadas.

Atividades imobiliárias que continuam fora do Simples Nacional

Algumas operações permanecem impedidas de utilizar o regime simplificado.

Ou seja, entre elas temos:

• incorporação imobiliária;
• loteamento;
• locação de imóveis próprios como atividade empresarial específica;
• determinadas operações de construção e venda de empreendimentos.

Nesses casos, geralmente são utilizados:

• Lucro Presumido;
• Lucro Real.

Aproveitamento de créditos: uma nova oportunidade

Acima de tudo, uma das mudanças mais relevantes do novo sistema é o mecanismo de créditos de IBS e CBS.

Porque as empresas que compram bens e serviços poderão utilizar créditos para reduzir tributos futuros.

Isso torna o planejamento tributário ainda mais importante.

Exemplo

Só para ilustrar, imagine uma empresa imobiliária contratar diversos serviços tributados por CBS e IBS.

De acordo com a regulamentação aplicável, parte desses tributos poderá gerar créditos para compensação futura.

Como a Reforma afeta investidores imobiliários?

Os investidores deverão analisar aspectos que antes tinham menor relevância.

Entre eles estão:

• quantidade de imóveis;
• frequência das vendas;
• estrutura patrimonial utilizada;
• uso de holdings patrimoniais;
• rentabilidade líquida após tributos.

Muitas estratégias utilizadas atualmente podem precisar ser revisadas nos próximos anos.

Planejamento tributário será indispensável

A reforma não significa apenas mudança de impostos.

Já que ela exige:

• organização documental;
• controle patrimonial;
• revisão de contratos;
• acompanhamento constante da legislação.

Aliás, quem se preparar com antecedência terá mais facilidade para reduzir riscos e preservar a rentabilidade dos investimentos.

Perguntas Frequentes sobre a Tributação Imobiliária

A tributação dos aluguéis aumenta em 2026?

Para a maioria dos proprietários, não. O Imposto de Renda continua sendo a principal tributação.

Quem possui apenas um ou dois imóveis será afetado?

As mudanças mais relevantes tendem a atingir investidores com operações recorrentes ou patrimônio imobiliário maior.

O ganho de capital mudou com a Reforma Tributária?

Não. As regras de Imposto de Renda sobre ganho de capital permanecem praticamente inalteradas até 2027.

Imobiliárias podem continuar no Simples Nacional?

Sim, desde que exerçam atividades permitidas e atendam aos requisitos da Lei Complementar nº 123/2006.

O que é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)?

É um sistema criado para integrar informações imobiliárias e ampliar a fiscalização das operações realizadas no país.

Vale a pena criar uma holding patrimonial?

Depende do patrimônio, do volume de operações e dos objetivos da família. Uma análise tributária individualizada é essencial.

Conclusão

A tributação imobiliária em 2026 e 2027 entra em uma nova fase com a Reforma Tributária.

Embora muitas mudanças ainda estejam em transição, investidores, imobiliárias e empresas do setor já precisam se preparar para um ambiente com maior fiscalização, novas obrigações e regras mais complexas.

Sem dúvida, o melhor caminho é realizar um planejamento tributário antecipado, revisar estruturas patrimoniais e acompanhar continuamente a evolução da legislação. A fim de aproveitar benefícios legais e evitar custos desnecessários.

Então, prepare-se para a nova era da tributação imobiliária!

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